간주임대료 계산 및 절세법

주택 임대 시 월세뿐만 아니라 전세보증금도 일정 기준을 초과하면 과세 대상이 될 수 있습니다.

 

이를 간주임대료라고 하며, 실제 임대료를 받지 않더라도 정부가 가상의 임대소득을 계산하여 세금을 부과하는 방식입니다. 즉, 임대인이 월세를 받지 않고 전세를 놓아도 일정 조건을 충족하면 국세청이 이를 임대소득으로 간주하여 세금을 부과합니다. 이 제도는 전세를 활용한 탈세 방지를 목적으로 도입되었습니다.

 

이번 글에서는 간주임대료 계산법과 합법적인 절세 방법을 알아보겠습니다.

 

 

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1. 간주임대료란?

 

간주임대료란 전세보증금이 일정 기준을 초과하는 경우, 실제 임대료를 받지 않더라도 국세청이 가상의 임대소득을 계산하여 세금을 부과하는 방식입니다.

즉, 전세 계약을 했다고 해서 매달 임대료를 받지는 않지만, 국세청에서는 이를 임대소득으로 간주하여 과세하는 것입니다.

 

이 제도의 목적은 전세를 활용한 탈세 방지로, 일부 고액 자산가들이 월세 대신 높은 전세보증금을 받아 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해 도입되었습니다.

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2. 간주임대료 과세 기준

 

간주임대료는 3 주택 이상을 보유한 개인사업자에게만 적용되며, 다음 조건을 충족해야 합니다.

• 보유 주택 수 : 3 주택 이상 보유한 경우
• 보증금 합계 기준 : 총 전세보증금이 3억 원을 초과하는 경우
• 월세를 받지 않는 전세보증금만 해당

즉, 2 주택 이하 보유자는 간주임대료 과세 대상이 아니며, 월세를 받고 있는 경우에는 해당되지 않습니다.

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3. 간주임대료 계산법

 

간주임대료는 다음 공식에 따라 계산됩니다.

• 간주임대료 = (전세보증금 – 3억 원) × 적정이자율 × 12개월

여기서 적정이자율은 기획재정부가 매년 고시하는 이자율 (2024년 기준 2.6%)을 적용합니다.

 

   [예시] 간주임대료 계산 사례

A 씨는 3주택을 보유하고 있으며, 전세보증금이 각각 2억 원, 1억 5천만 원, 1억 원으로 총 4억 5천만 원입니다.

이 경우, 간주임대료는 다음과 같이 계산됩니다.

1. 전세보증금 합계 = 4억 5천만원
2. 공제 한도(3억 원) 차감 = 4억 5천만 원 – 3억원 = 1억 5천만원
3. 간주임대료 계산 = 1억 5천만원 × 2.6% × 12개월 = 390만 원
   

A 씨는 연 390만 원의 임대소득이 발생한 것으로 간주되어 과세 대상이 됩니다.

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4. 간주임대료 절세 방법

 

간주임대료 과세를 줄이기 위해서는 다음과 같은 절세 전략을 활용할 수 있습니다.

 

① 주택 수를 조정하여 2 주택 이하로 유지

간주임대료는 3 주택 이상 보유자에게만 적용되므로, 주택 수를 조정하면 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

예를 들어, 일부 주택을 배우자나 가족에게 증여하거나, 공동명의로 변경하면 주택 수를 줄일 수 있습니다.

• 배우자 또는 자녀에게 주택 증여 : 증여세 부담을 고려해야 함
• 공동명의 활용 : 각자 2 주택 이하를 유지하면 간주임대료 과세 대상에서 벗어날 수 있음
  
  

② 보증금을 3억 원 이하로 조정

전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료가 발생하므로, 보증금을 3억 원 이하로 유지하면 과세 대상에서 제외됩니다.

• 전세 일부를 월세로 전환하여 보증금을 낮추기
• 임대 계약 시 보증금 조정 협의

예를 들어, 보증금이 4억 원이라면 1억 원을 월세로 전환하면 간주임대료 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

③ 필요경비 공제를 적극 활용

간주임대료도 주택임대소득으로 신고해야 하므로, 필요경비를 반영하면 과세 소득을 줄일 수 있습니다.

• 공제 가능한 필요경비 항목
  • 임대 주택의 대출이자 (전세보증금을 활용한 대출 포함)
  • 주택 관리비 및 유지보수 비용 (수리비, 도배, 시설 교체 등)
  • 감가상각비 (주택 및 가구, 시설물 등)

즉, 임대 관련 비용을 세금 신고 시 적극 반영하면 과세 소득을 줄여 세금 부담을 낮출 수 있습니다.

④ 임대사업자로 등록하여 세금 혜택 활용

임대사업자로 등록하면 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세, 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

하지만 임대사업자 등록 시 임대 의무기간 (최소 4년~8년) 및 임대료 상승 제한 (5% 이내) 등의 규제가 적용되므로, 이를 신중히 고려해야 합니다.

⑤ 간주임대료가 적용되는 기간 확인

간주임대료는 임대 계약 기간 동안 적용되지만, 임대 계약이 끝난 후에는 과세 대상이 아님을 유의해야 합니다.
따라서 임대 종료 후 즉시 새로운 계약을 체결하지 않으면 해당 기간 동안 간주임대료 부담이 줄어들 수 있습니다.

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5. 주의해야 할 사항

 

간주임대료 신고 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 임대보증금 합계가 3억 원을 초과하는지 점검
• 3 주택 이상 보유 여부를 확인하고 절세 전략 활용
• 필요경비 공제를 적용하여 세금 부담을 줄일 것
• 임대소득 신고를 누락하면 가산세 부과 가능

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간주임대료는 3주택 이상 보유자가 전세보증금 합계 3억 원을 초과할 때 발생하는 과세 대상 소득입니다.

하지만 보증금 조정, 필요경비 공제, 주택 수 조정 등의 절세 전략을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

특히, 임대사업자 등록이나 공동명의 활용 등 장기적인 세금 계획을 수립하면 효과적으로 절세할 수 있습니다.

 

임대소득이 있는 경우, 간주임대료 과세 기준을 정확히 파악하고 합법적인 절세 전략을 활용하여 세금 부담을 최소화하세요!