계약갱신청구권제도 완벽 정리

임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 대한민국 주택임대차보호법은 계약갱신청구권제도를 도입하여 임차인이 일정 조건을 충족할 경우 계약을 갱신할 수 있도록 법적으로 보장하고 있습니다.

 

이 제도는 임대인의 임의적인 계약 해지나 갱신 거부로부터 임차인을 보호하는 역할을 하며, 주거권 안정성을 확보하는 중요한 법적 장치입니다.

 

본 문서에서는 계약갱신청구권제도의 개념, 적용 대상, 행사 방법, 예외 사항, 법적 분쟁 발생 시 대응 방안 등을 상세히 설명합니다.

 

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1. 계약갱신청구권제도의 개념

 

① 계약갱신청구권이란?

• 임차인이 일정한 요건을 충족할 경우 한 차례에 한하여 기존 임대차 계약을 2년간 연장할 수 있는 권리를 의미합니다.
• 계약 갱신을 원할 경우 임대인의 동의 없이도 법적으로 연장이 보장됩니다.
• 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법에 의해 본격적으로 시행되었습니다.
  
  

② 적용 대상

• 주택임대차보호법이 적용되는 모든 주거용 임대차 계약(아파트, 다세대주택, 단독주택 등)이 해당됩니다.
• 상가 임대차 계약은 상가임대차보호법이 적용되며, 별도의 갱신청구권 조항이 존재합니다.
• 계약갱신청구권은 한 번만 행사 가능하며, 임대차 계약 체결 후 최초 2년이 경과한 후 사용할 수 있습니다.

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2. 계약갱신청구권 행사 방법

 

① 행사 기한

• 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요청해야 합니다.
• 구두로 요청하는 것도 가능하나, 추후 법적 분쟁을 대비해 내용증명 우편 또는 문자메시지로 요청하는 것이 안전합니다.
  
  

② 행사 방법

• 계약 갱신 요청 시 계약 조건 (보증금, 월세 인상 가능 여부 등)을 명확히 협의하는 것이 중요합니다.
• 계약 갱신 요청을 받은 임대인은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다.
• 계약갱신청구권 행사 후 임대인이 계약을 거부할 경우 법적 조치를 고려해야 합니다.

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3. 계약갱신 거부가 가능한 예외 사유

 

임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.

 

① 임대인이 직접 거주하는 경우

• 임대인이 해당 주택에 본인 또는 직계존비속 (부모, 자녀 등)이 실거주할 계획이 있는 경우
• 단, 실거주 사유를 허위로 사용할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
  
  

② 임차인이 계약을 위반한 경우

• 월세 및 관리비를 2회 이상 연체한 경우
• 계약서에서 금지한 용도로 임대차 목적물을 사용한 경우 (예 : 주거용 건물을 사업장으로 변경)
• 다른 세입자에게 불법 전대 (재임대)를 한 경우
  
  

③ 건물 철거·재건축이 예정된 경우

• 관할 지자체에서 건축 허가를 받은 경우
• 해당 주택이 안전진단에서 위험 판정을 받은 경우
  
  

④ 임대차 계약 만료 후 상호 합의 하에 보증금 반환이 완료된 경우

• 임차인이 보증금을 모두 수령한 상태에서 계약 종료를 확정했다면, 이후 갱신 청구를 요구할 수 없습니다.

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4. 법적 분쟁 발생 시 대응 방안

 

① 계약갱신을 거부당한 경우

• 임대인이 정당한 사유 없이 계약갱신을 거부하는 경우, 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 신청할 수 있습니다.
• 필요할 경우 법원에 소송을 제기하여 계약갱신 효력 확인 청구를 진행할 수 있습니다.
  
  

② 허위 실거주로 계약갱신이 거부된 경우

• 임대인이 직접 거주를 이유로 계약 갱신을 거부한 뒤 다른 임차인에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 법적으로 최대 3개월치 월세 또는 손해액 배상을 요구할 수 있으며, 이를 입증하기 위해 임대인의 실거주 여부를 확인하는 자료 (전입세대 열람내역 등)를 확보해야 합니다.
  
  

③ 보증금 반환이 지연되는 경우

• 계약갱신청구권 행사 이후 계약이 만료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 법적 절차를 통해 반환을 강제할 수 있습니다.
• 지급명령 신청 또는 전세보증금 반환 소송을 제기하여 법원의 판결을 받을 수 있습니다.

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5. 계약갱신청구권제도 활용 시 유의사항

 

• 계약 갱신을 요청할 때는 반드시 서면 또는 문자로 기록을 남기는 것이 중요합니다.
• 임대인이 거부할 경우 법적 대응이 필요할 수 있으므로, 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
• 계약이 갱신될 경우 임대료 인상 가능성이 있으며, 법적으로 5% 이내로 제한됨을 숙지해야 합니다.
• 계약 갱신 요청 후에도 임대인의 거부가 정당한지 여부를 확인하기 위해 임대인의 거주 여부, 건축 허가 여부 등을 철저히 검토하는 것이 필요합니다.

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계약갱신청구권제도는 임차인의 안정적인 거주를 보장하기 위한 법적 권리로, 일정 요건을 충족할 경우 한 차례 계약 연장이 가능합니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요청할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.

 

그러나 실거주 목적, 재건축 등의 정당한 사유가 있는 경우 계약 갱신이 거부될 수 있으며, 이를 악용하는 사례가 발생할 경우 임차인은 손해배상 청구 등 법적 대응이 가능합니다. 따라서 계약갱신청구권을 행사할 때는 기록을 철저히 남기고, 법적 절차를 숙지하는 것이 중요합니다.

 

임차인은 본인의 권리를 적극적으로 행사하고, 법적 보호를 받기 위해 필요한 증거를 확보하며, 분쟁이 발생할 경우 법률 전문가의 조언을 받아 대응하는 것이 바람직합니다.