부동산 계약서 작성 시 주의해야 할 사항

부동산 계약서는 매매, 전세, 월세 등 부동산 거래에서 법적 효력을 갖는 중요한 문서입니다. 특히 매매 계약의 경우 금액이 크고 법적 책임이 따르기 때문에 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

 

계약서를 작성할 때 정확한 내용을 기재하지 않거나 필수 사항을 확인하지 않으면 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높아지므로 각 항목을 꼼꼼히 점검해야 합니다. 계약서를 작성할 때 정확한 내용을 기재하지 않거나 필수 사항을 확인하지 않으면 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높아집니다. 따라서 계약서를 작성할 때 꼼꼼히 점검하고 필요한 사항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.

 

아래는 부동산 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

 

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1. 계약 당사자의 신원 및 권리 확인

 

① 등기부등본 확인

• 해당 부동산의 소유자가 계약 당사자가 맞는지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다.
  매매 계약의 경우, 단순한 소유자 확인뿐만 아니라 근저당 설정, 저당권 등 담보물권 여부를 철저히 검토해야 합니다. 또한, 매도인이 명의신탁된 부동산을 판매하는 경우가 있을 수 있으므로, 신탁 등기 여부도 확인해야 합니다. 추가로, 매수자가 계약 후 신속히 등기이전을 진행할 수 있도록 매도인의 협조 의무를 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
• 근저당권 (대출), 압류, 가처분, 가압류 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
• 해당 부동산이 국·공유지에 속하는 경우, 토지 사용 제한 여부도 확인해야 합니다.
• 계약 체결 전 최근 1개월 이내 등기부등본을 발급받아 최신 상태를 확인해야 합니다.
• 거래 당사자가 법인일 경우 사업자등록증과 대표자의 신분증을 확인해야 합니다.
  
  

② 계약 당사자의 신분 확인

• 계약자는 반드시 본인이 직접 서명해야 하며, 대리인이 계약할 경우 위임장과 인감증명을 요구해야 합니다.
• 계약 당사자의 신분증 사본을 보관하는 것이 안전합니다.
• 공동 소유 부동산의 경우, 모든 소유자의 동의가 있어야 계약이 성립할 수 있습니다.

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2. 계약서 필수 항목 확인

 

① 계약 대상의 정확한 기재

• 부동산의 주소, 면적, 용도 등을 정확히 기재해야 합니다.
• 건물의 구조 및 부속 시설 (주차장, 창고, 베란다 등)이 포함되는지 확인해야 합니다.
• 해당 건물이 향후 재건축 대상인지 여부도 사전에 확인하는 것이 필요합니다.
  
  

② 계약 금액 및 지급 일정 명확화

• 계약금, 중도금, 잔금의 지급 일정과 금액을 명확히 기재해야 합니다.
• 대금 지급 방법 (계좌이체, 현금, 수표 등)을 명시하고, 입금 계좌가 소유자 명의인지 확인해야 합니다.
• 계약 해제 시 계약금 반환 여부와 위약금 조건을 확인해야 합니다.
• 매매 계약의 경우, 잔금 지급 후 등기 이전이 신속하게 이루어질 수 있도록 기한을 정해야 합니다.
  
  

③ 특약 사항 추가 여부

• 계약 해지 조건 및 임대료 인상 가능 여부를 명확히 해야 합니다.
• 시설물의 유지보수 책임 (누수, 난방, 전기, 수도 등)을 명확히 정해야 합니다.
• 전세나 월세 계약의 경우 재계약 시 조건을 사전에 협의해야 합니다.
• 계약 체결 후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해 중개수수료, 관리비 부담 주체 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.

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3. 법적 보호를 위한 절차

 

① 확정일자 및 전입신고 필수

• 매매 계약의 경우, 등기 이전을 신속히 완료하는 것이 중요합니다. 계약금과 중도금을 지급한 후에도 등기 이전이 지연될 경우, 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 따라서 등기 완료 기한을 명확히 설정하고, 이전이 완료될 때까지 모든 지급이 끝나지 않도록 조정하는 것이 필요합니다.
• 계약 체결 후 신속히 동사무소 (주민센터)에서 확정일자를 받아 법적 효력을 확보해야 합니다.
• 전세 계약의 경우, 전입신고를 통해 대항력을 확보하는 것이 중요합니다.
  
  

② 계약 공증 여부 검토

• 계약 내용을 보다 강력하게 보호받기 위해 공증을 받는 것도 고려할 수 있습니다.
• 공증을 받으면 계약서가 법원에서 강한 증거로 인정될 가능성이 높아집니다.
• 일정 금액 이상의 부동산 거래는 법무사를 통해 검토를 받는 것이 안전합니다.

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4. 부동산 상태 점검 및 추가 비용 확인

 

① 시설물 및 하자 여부 점검

• 계약 전 부동산 내부 및 외부 상태를 철저히 확인해야 합니다.
• 누수, 결로, 곰팡이, 전기 및 수도 상태 등을 점검해야 합니다.
• 확인된 하자는 계약서에 기재하고, 수리 여부 및 책임자를 명확히 해야 합니다.
• 입주 전 상태를 촬영하여 향후 분쟁 발생 시 증거로 사용할 수 있도록 준비해야 합니다.
  
  

② 관리비 및 세금 부담 확인

• 부동산 계약 시 관리비 항목과 납부 주체를 명확히 해야 합니다.
• 재산세, 종합부동산세, 수도·전기·가스 요금 등의 부담 주체를 사전에 협의해야 합니다.
• 월세 계약의 경우, 보증금 일부를 월세로 전환할 경우 세금이 증가할 수 있으므로 이를 미리 확인해야 합니다.

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5. 계약 체결 후 유의사항

 

① 계약서 원본 보관 및 증거 확보

• 계약서 원본은 계약 당사자 각각 1부씩 보관해야 합니다.
• 계약 체결 후 발생할 수 있는 분쟁에 대비해 계약 관련 서류 (영수증, 입금 내역 등)를 정리해 두어야 합니다.
• 계약 후 변동 사항이 생길 경우, 반드시 별도의 합의서를 작성해야 합니다.
  
  

② 부동산 중개업소 이용 시 확인 사항

• 공인중개사의 자격증 및 개업등록증을 확인해야 합니다.
• 부동산 중개 수수료를 사전에 확인하고, 중개보수 영수증을 요구해야 합니다.
• 허위 매물 피해를 방지하기 위해 계약 전 실제 소유자와 직접 확인하는 것이 안전합니다.

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부동산 계약서는 단순한 문서가 아니라 계약 당사자의 권리와 의무를 결정하는 중요한 법적 문서입니다. 특히, 매매 계약의 경우, 계약서에 매도인의 근저당 해지 의무, 잔금 지급 후 명도 조건 등을 명확히 기재하여 분쟁을 방지해야 합니다.

또한, 계약 해제 조건 및 위약금 조항을 설정하여 예기치 않은 상황에 대비하는 것이 중요합니다.

 

따라서 계약 내용을 철저히 검토하고, 법적 보호를 위해 반드시 필요한 절차를 따르는 것이 중요합니다.

부동산 계약 체결 전에 전문가의 조언을 받거나 법률 검토를 거치는 것도 좋은 방법입니다.